今日说法
Today's statement
一起房屋拆迁纠纷，力挽国资损失500万
发布时间：2017-08-25 18:21:54 来源：南方周刊
提要：在当前依法治国和国企改革的大背景下，不可回避的是如何依法治企，如何在国有资产运营过程中防止国有资产流失。面对巨额赔偿，国企不知所措。对此，维权律师凭借扎实的法律专业基础、多年的实践经验，较好地把控全局，指导积极应诉，采用法律手段维护己方权益，防止巨额国有资产流失…… 这是一宗采取法律手段避免巨额国有资产流失的成功案例，凸显法律风险防范、合法解决民商事纠纷在国有资产市场化运营中的重要作用，也为今后国企保护自身合法权益提供启示。
“二房东”妄图暴力换暴利
在我国房屋租赁市场中，房屋承租人租赁房屋后又转租给他人使用，转租人俗称“二房东”。广东省XX新发公司（以下简称“新发公司”）作为广东省XX集团有限公司（以下简称“集团公司”）的下属子公司，新发公司以自身名义将属于集团公司所有的广州市白云区新发大厦（以下简称“涉案租赁物”）出租给广州市XX陶瓷商场（以下简称“陶瓷商场”），租赁期限截至2015年11月3日，陶瓷商场后将涉案租赁物其中500平米转租给广州市XX汽配厂（以下简称“汽配厂”）。
因地铁8号线北延线鹅掌坦站建设需要，白云区需拆除涉案租赁物所在的大厦。由于工期紧，拆迁任务重，白云区同德街道办告知集团公司，要积极履行国企社会责任，做好拆迁准备。集团公司收到通知后立即将拆迁通知告知陶瓷商场，并将政府征收拆迁导致租赁合同客观无法继续履行的情况一并告知。之后，集团公司将陶瓷商场的租赁现状、补偿要求等及时地向政府转交和反映，并多次通知陶瓷商场、汽配厂参加政府拆迁工作协调会，陶瓷商场、汽配厂在协调会上提出了各自的补偿主张。会后，政府要求他们尽快提交损失评估报告，并承诺按照评估报告给予赔偿。
然而，在包括转租户汽配厂在内的其他被拆迁人积极准备资料，与政府商谈、签订拆迁补偿合同时，陶瓷商场一而再再而三拖延提交资料，集团公司也曾两次发函提醒陶瓷商场按时提交材料，最终，陶瓷商场错过了跟政府签订拆迁补偿协议的时间。眼见汽配厂、集团公司及其他被拆迁人都如愿以偿获得政府的拆迁赔偿，陶瓷商场心有不甘，总想着在这次征地拆迁中分得一杯羹，看到新发公司破产可能没钱赔偿，便多次上门纠缠集团公司，甚至威胁恐吓集团公司领导；陶瓷商场还向白云区政府、广州市政府、广州市住建委、市国资委、省国资委等不同部门信访，狮子大开口一定要求集团公司赔偿500多万。
以法制暴，终尝胜果
集团公司工作人员通过媒体了解到广东君厚律师事务所，该所聘请了一批具有精湛法律专业知识和丰富实践经验的律师、法学专家及法律工作者，为社会各界和广大群众提供诉讼、法律咨询、法律指引等法律业务，决定前往君厚所寻求帮助。当时恰逢该所张经中律师值班，张律师认真了解了该案件相关情况及公司主要诉求，建议集团公司通过法律手段维护自身合法权益。在国企内部倡导防止国有资产流失、保障国有资产安全的大背景下，集团公司领导非常重视该案件，积极跟该所律师沟通案件情况并期望本所能尽快给出可操作性的法律方案。因案件不仅关乎500多万国有资产，又涉及政府拆迁这类社会敏感问题，本所立即组织房地产、民商事领域经验丰富的律师共同讨论研究，并确定由集团公司原法律顾问、广东君厚律师事务所张经中、黄罗平两位律师作为案件的具体承办人，在对案件多份租赁合同及补充协议进行充分分析的基础上，张经中、黄罗平律师制定如下诉讼对策：
1、依据事实和法律回击陶瓷商场的无理诉求，同时向政府有关部门阐述相关事实经过和法律依据。案件承办律师不仅及时向陶瓷商场提供相关法律意见，还积极协助集团公司向政府有关部门出具相关情况说明，配合调查。
2、做好庭前准备。张律师、黄律师指导集团公司收集、保存证据，并及时就现有证据存在的问题向公司反馈。收到集团公司的证据后，律师根据答辩思路编好证据册，积极应诉。
3、向广州市中级人民法院提起仲裁协议效力异议，一是拖长时间，为仲裁以及将来可能的诉讼做好充分准备；二是从程序角度入手，一旦广州市中院裁定仲裁条款无效，那么将对陶瓷商场与集团公司的租赁合同仲裁案产生重要影响。
4、积极参与仲裁，与仲裁庭充分交流代理意见，争取获得仲裁庭的支持，最后驳回陶瓷商场的仲裁请求。针对陶瓷商场的主张及诉讼请求，张律师、黄律师在把握案件争议焦点的基础上向仲裁庭充分陈述了己方代理意见：
第一，房屋租赁合同系新发公司与陶瓷商场签订，集团公司不是房屋租赁合同的合同主体，不受房屋租赁合同仲裁条款的约束 ；
第二，涉案租赁物被政府征收拆迁，属不可抗力致使合同无法继续履行，集团公司对此无过错。拆迁过程中，集团公司已履行了通知和协助陶瓷商场的义务，陶瓷商场怠于提交资料迟延主张权利致使最终未能取得政府补偿，集团公司对此无需承担责任；
第三，陶瓷商场要求180万装修损失赔偿没有事实和法律依据，陶瓷商场在使用涉案租赁物7年后整体转租给汽配厂使用了5年，汽配厂已重新装修，原有装修已灭失。要求未来7年共计350多万的租金损失无事实和法律依据，陶瓷商场主张的租金收益与汽配厂的具体履行密切相关，受制于汽配厂在整个合同期间的履约能力、履约意愿等因素，收益并非必然。
最终，仲裁庭【2016年8月14日，广州仲裁委员会（2015）穗仲案字第5831号)】作出裁决，支持了张经中、黄罗平律师的意见，驳回了陶瓷商场仲裁申请，不仅避免了500多万国有资产流失，也让陶瓷商场认识到其主张的不合理性和不合法性，迫使其停访息访，为法治广东贡献了一份力量。
国企维权律师大有可为
在当前依法治国和国企改革的大背景下，不可回避的是如何依法治企，如何在国有资产运营过程中防止国有资产流失。以本案为例，虽说房屋租赁合同是集团公司下属单位新发公司与陶瓷商场签订的，但后期陶瓷商场的租金是打给集团公司的账户，且涉案租赁物的产权人是集团公司，政府在征地拆迁过程中也主要是和集团公司沟通、协调。收到仲裁通知后，面对陶瓷商场要求的巨额赔偿，集团公司不知所措。中立法律服务社的张经中、黄罗平律师凭借扎实的法律专业基础、多年的实践经验，较好地把控全局，指导集团公司积极应诉，采用法律手段维护己方权益，防止巨额国有资产流失。这是一宗采取法律手段避免巨额国有资产流失的成功案例，凸显法律风险防范、合法解决民商事纠纷在国有资产市场化运营中的重要作用，也为今后国企保护自身合法权益提供一定启示。
法律风险防范的完备性及解决民商事纠纷的质量因不同律师不同律所会有不同的结果，优秀的律师事务所及经验丰富的律师对案件处理结果具有至关重要的作用。中立法律服务社作为中立第三方力量，整合社会法律资源，为当事人解决纠纷提供法律指引。中立法律服务社这种坚持以法治思维、法治方式，引导广大群众理性表达诉求的做法必将影响社会的法治观念，推动整个社会的法治进步。
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